房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产,受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。在贷款债务履行期届满,贷款人未清偿贷款本金和利息的,贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还贷款本金和利息;协议不成的,贷款银行可以向法院提起诉讼,通过法律途径清偿贷款银行的债权
在房地产抵押贷款中,不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权,但产权人和债权人都不能随意处理房屋或地产。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定,一般不超过抵押物现行评估价的70% 。贷款的期限主要有两种:短期建设贷款以建设周期为限,一般3一5年;长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的办法,利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。
房产抵押贷款是用自己的房产向银行去做贷款,用来装修或者消费类的贷款。
提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》,并提供规定的文件,经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业,则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后,要对借款人和抵押标的物进行的审查和分析。这是保证贷款的重要环节,审查包括以下内容:
1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力,对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时,银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格,这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定,房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。
2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定,主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定,不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。
3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项 目进行可行性评估,从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行,主要有以下比率指标:
(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标,计算公式为: 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低,对金融机构而言风险越小,反之,风险越大。
(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力,计算公式为:营业费用/项目实际总收入该指标越大,反映项目创造单位收益所需的投入越大,贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较,一般不能差距太大。
(3)保本比率。指项目支出与收入的比例,计算公式为:(营业费用十贷款本息)/潜在总收入。贷款人一般规定允许的比率范围为70%一95%,如比率高于这一水平,则项目得不到保本的现金流。
(4)贷款价值。计算公式为:抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言,越低则贷款性越大,相反,贷款性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素,如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。
1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息,由银行扣收每月应还款;
2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请,能免去所提前时间的贷款利息,但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
偿还贷款的计算个人住房贷款的偿还,贷款期限在1年(含1年)以内的,实行到期一次性还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,实行等额还款法,按月分期归还贷款本息。
个人住房贷款,借款人在征得贷款人同意后,可提前还款。借款人提前还款可选择以下两种方式:
贷款满1年后,借款人可申请将未归还的贷款本息一次全部提前归还。
借款人申请部分提前还款,将整个贷款期限内的若干期应归还的贷款集中在一期进行归还。对余下未归还的贷款可采取缩短原约定贷款归还期限,或原约定贷款归还期限不变,将月还款额减少的方式办理。